Como vender tus propiedades con un precio más bajo que el propietario
Conozco un agente inmobiliario que vende sus propiedades con un precio más bajo que el propietario de la vivienda. Como lo oyen. No es ningún truco raro y encima los propietarios están encantados con el.
¿Cómo lo hace? Muy sencillo. A la hora de poner a la venta una propiedad, este agente inmobiliario llega a un acuerdo con el propietario para que el precio de venta sea el mismo para los dos y que los honorarios estén incluidos dentro del precio. El segundo paso consiste en reducir los honorarios que percibe el agente inmobiliario y de esta manera ya vende a un precio inferior al propietario.
Este pequeño secreto le ha permitido a este agente vender muchas propiedades sobre todo cuando había más de una agencia vendiendo el piso. La diferencia entre precios de venta (que es lo peor que puede tener un piso en venta) siempre le beneficiaba a el.
Los compradores estaban encantados al descubrir esto ya que se pensaban que el agente inmobiliario no loes estaba combrando unos honorarios abusivos.
Además este agente inmobiliario le sirvió esta técnica para hacer una excelente campaña de marketing ya que podía afirmar que vendía más barato que los propietarios, algo que nadie podía decir.
Los propietarios quedaban encantados ya que en muchas ocasiones cerraba ventas rápidas y se encargaba de toda la gestión de venta.
¿Crees que puedes aplicar esta técnica en tu agencia inmobiliaria? ¿Crees que te daría resultados? Yo pienso que sí.
Es una excelente técnica de venta, yo la he puesto en práctica en más de una ocasión. En EEUU están teniendo mucho éxito los modelos alternativos de intermediación inmobiliaria que basan en parte su estrategia de marketing en devolver al comprador una cantidad de la comisión que les correspondería por la operación. En concreto, la empresa Redfin hace una devolución de 2/3 de la comisión de la parte vendedora. Creo que es uno de los caminos por donde deberíamos a trabajar aquí en Europa.
Un saludo
Excelente! Nunca se me habia ocurrido, verdaderamente la NECESIDAD crea soluciones extraordinarias. Lo utilizaré.
no me salen las cuentas ¿me he perdido en algo?
1. el propietario ofrece a 100
2. el agente inmobiliario ofrece a 100 incluyendo sus honorarios
3. el agente lo vende a 97
¿qué pasa después?
¿paga 100 al propietario? ¿el propietario pierde 3 + los honorarios del agente? ¿el agente no gana nada y da 2 al propietario?
si el propietario estaba dispuesto a soltarlo a 97 ¿para qué quiere al agente?
¿me lo explican? gracias
Hola a todos:
La verdad es que me gustaría que volvieran a leer lo que el amigo Jean-Paul ha escrito y quiero decir leer con atención.
En momentos de crisis los mercados cambian, evolucionan y eso significa, volver a aprender lo olvidado y olvidar lo aprendido.
Visión crítica y mente abierta es lo que hace falta para salir de situaciones difíciles y SI SEÑORES, ESO SI ES DIFERENCIACIÓN.
Jean, dale la enhorabuena a ese agente inmobiliario porque es un Crack.
Un saludo
Excelente idea, que ya se ha puesto en práctica en USA o en unas inmobiliarias sevillanas, no obstante, ésta técnica nos dice directamente que todavía se le puede dar un revulsivo al sector.
Agente innovador: Oficina abierta
Ventas movilizadas
Boca-Oido
Márketing efectivo
Saludos!!
Jorge Sánchez
http://www.elalpende.es
Jean Paul,
Se está comentando el tema de bajar el precio del propietario en Xing, por si te quieres pasar a echarle un vistazo te dejo el link:
Bajar el precio del propietario en Xing
Saludos!!
Jorge Sánchez
http://www.elalpende.es
Es un poco raro. Usted lo vende en 100. Si lo vendo me llevo 5, así que lo vende en 95. Pero ahora voy yo y lo vendo en 98, y me conformo con 3, así que usted lo vende en 95 y tan contento!
En el mundo real, viene uno y te ofrece 85, y va el propietario y se lo vende. ¿Ahora vas tú y le das 10 al vendedor de tu bolsillo?
En el caso que expone Fernando,
¿Y si hablamos de porcentajes de comisión? ¿No sería más fácil y no nos arriesgaríamos a que pase esto?
Usted lo vende por x y yo me llevo x% de comisión.
Bueno, yo lo que he querido explicar es que, con una comisión media de entre el 3% y el 5%, y un “margen de negociación” normal de entre el 10% y el… (¿dónde está la tecla de infinito?) el margen de “rebaja” del agente es casi nominal.
Por cierto que el término “margen de negociación” no es nuevo. Los tasadores prudentes solían aplicárselo a los precios de los “testigos” obtenidos de carteles de “se vende”.Se solía poner entre el 5% y el 10%, que era lo que normalmente “se apretaba” a la hora de comprar.
Sobre la conversación en xing, gracias por el enlace, pero es necesario ser usuario registrado y tengo dos limintaciones que me impiden unirme:
- no tengo cuenta en xing
- no me interesa participar en un foro cerrado de profesionales inmobiliarios más allá de la curiosidad como comprador en portencia
Espero que si salen conclusiones interesantes que compartir las pongáis por aquí en abierto para todos los públicos.
Gracias.
Ojo, en USA se hace de todo, pero lo de “los modelos alternativos” es un poco más complejo, y nada que ver con esto que contais, porque el encargo “en abierto” simplemente no se lleva.
Redfin no es un agente, sino una web de servicios que presta parte de los servicios de un agente (para los que no es necesario tener licencia), y cobra parte de los honorarios de un agente. 1/3 es mucho, comparado con otros, pero ellos te ponen una “persona física” (no-agente) a tu servicio.
Esto NO es “un modelo alternativo de intermediación”. El único servicio que no pueden ofrecer precisamente es el de la intermediación, para lo que se requiere en USA la licencia de “broker”.
El “modelo alternativo” de intermediación”, o más bien “de agencia”, es el de “servicios a la carta”, que os contaré en otro momento si os interesa.
Pisofinder,
La comunidad de Xing es muy recomendable para todo aquel que quiera participar, no obstante no te preocupes que te mantendremos informado de las novedades al respecto.
Saludos,
Jorge Sánchez
http://www.elalpende.es
Para quien no trabaje en exclusiva esta bien que venda por debajo del precio, pero para los que lo hacemos en exlusiva es mejor que al propietario de la vivienda le quede claro cuales son mis honorarios y que compruebe cuales son los honorarios del resto del gremio.
Cuando un cliente vendedor confia en un agente pàra que trabaje la venta en exclusiva es más facil que su vivienda salga al mercado al precio justo de venta y que si tiene una oferta la acepte.
Marian, sin ánimo de ofender;
Hay una amnera de trabajar con transparencia, conocimiento completo y aceptación de todas las condiciones, etc. y hay otra, que viene directamente del mundo de la picaresca, que consiste en buscar artimañas para afeitar una comisión (sin que lo parezca) forzando la voluntad de los que dan o reciben el dinero, que intentan evitar que te lleves algo de su transacción.
Lo que aquí se cuenta es un nuevo truco ingenioso por el cual el lazarillo espabilado pueda seguir bebiéndose el vino del ciego miserable…
Es que España es así, que diría el novelista del Siglo de Oro; ¿Cuándo se ha visto a un ciego haciéndole contratos de trabajo a su lazarillo?
Hola Fernando,
Hablas de picaresca, artimañas, forzar la voluntad, truco ingenioso y ciegos miserables.
Lo que se expone es una técnica nada engañosa donde el agente inmobiliario esta dispuesto a rebajar sus honorarios para intentar vender una propiedad en menos tiempo.
No hay engaño ya que no hay nada que ocultar.
Si el agente inmobiliario le dice al propietario: “Para intentar vender su propiedad voy a cobrar menos comisión, de esta manera pienso que existen más posibilidades de vender la propiedad antes.”
El propietario le contesta: “¿Eso significa que voy a cobrar menos?
El agente inmobiliario responde: “No. Usted va a cobrar lo mismo, el único que cobra menos soy yo.”
¿Donde esta el truco o la artimaña?
Para un comprador ocurre lo mismo:
Comprador: “¿Porque vendes la propiedad a un precio más barato que el propietario?
Agente Inmobiliario: “Por que he decidido cobrar menos honorarios para que la propiedad resulte más atractiva.”
Comprador: “Ah pues si comprar la propiedad me sale más barato comprarla a través de ti, pues mucho mejor.”
¿Artimaña, truco?
Yo no lo veo así para nada.
En un mundo en el que los compradores se pueden permitir rebajar un 20% y más, es muy mala idea intentar jugar con un 1% o un 2% de tu comisión. Es ir a la guerra con una espada de madera.
Y encima poniendo las cartas encima de la mesa! Buena suerte…
Más bien conseguir un buen encargo, con precio agresivo, y buenos honorarios, y exclusiva… con condiciones que te permitan cooperar.
Afeitar tus honorarios para acercar posturas era lo que se hacía cuando los regateos finales se hacían por calderilla, pero ahora…
Ya,Ya
El Viejo Truco
Que buenos Tiempos aquellos donde se podia jugar con la comisión, que no solo vale para vender un poco más bajo sino tambien para cerrar operaciones cuando faltan dos o tres millones y se enrocan los clientes, pues vas y le sueltas que tu bajas de la comisión uno de los tres millones que faltan para el acuerdo y se les abre el corazon como las ostras al verte perder un kilo, el que vende baja otro y el que compra sube el tercero y te los ganas.
Digamos que la comisión te da un margen con el que puedes jugar dependiendo de la necesidad que tengas ese mes, si te pillan de buenas o no.
Pero con los tiempos que corren y los precios fluctuando a lo loco, los vendedores temblando, los compradores al estilo pavo real, y todos jugando a la subasta, todos listos y todos los que tienen cash aprovechandose en busca de gangas a precios naranjito 82.
Ya no hay truco que valga
El unico y verdadero Amor es sin llegar a ser cabroncete, la captación de propiedades a buen precio.
Como?
Atención que es gratis………..jajaja
Pues conociendo muy bien el mercado,
y saber valorar perfectamente cada propiedad al precio que se puede vender y descontando el 10% del precio para situarse en precios de venta.
Peleando y apelando su razón,analizando su necesidad de venta y analizando TU necesidad de venta
Hazte esta Pregunta: Si tuviese pisos nuevos de 120 m2 en el centro de mi ciudad por 120.000 €
Cuantos venderias???
Uno
Ninguno
Miles
Yo respondo millooones de pisos venderia Yo
Y con crisis y con dos crisis si hace falta
Entonces no es cuestión de ventas es cuestión de precios
Argumento unico y propio
Si usted queridisimo cliente vendedor tarda 2 años en vender su propiedad de 100 millones, al 7% de interés está perdiendo 14 millones, y la disponibilidad de los cuartos.
Vamos a llevarnos bien y la ponemos en 95, que tu sabes que te ha costado 22 y tienes bastante con 95 mientras los demas estan en 114 no vendiendo tu venderás.
Hasta ahora existia el agente pelota, e impresionable ejem:
Huy !
0. Que casa tan bonita
V. Si es que tiene halogenos
0. Esta casa vale 114 millones
V. Coño y yo que la queria vender por 95, lo que tu digas …..
0…. Vaya pedazo casa que capté
Conclusión
Pierdes el tiempo Tu y se lo haces perder al vendedor, y a los compradores que lleves que te puentearán casi seguro.
Mañana mas
Buena reflexión Antonio, el problema está en el precio que se puede pagar… las inmobiliarias lo saben y pueden captar nuevos pisos con precios de salidas más bajos, pero… ¿qué hacen con esas bolsas de pisos que se comprometieron a vender a precios inflados y ahora no encontrarían salida en el mercado ni por la mitad de lo que le dijeron al vendedor que podría sacar?
Bolsas y bolsas de pisos
Lo primero que me gustaria decir es una verdad que no vemos
Una captación de mas de 6 meses está caducada y hay que renegociarla, si no se vende el unico, credme el unico motivo es el PRECIO.
Recientemente alguien ha comprado la casa de Dracula y si se vende eso es por dos cosas una por el rollo emocional y la otra es el precio, hoy en dia el rollo emocional ya no vende
Que nos queda?
El PRECIO
Gente que compra cuevas a dos milones, chalets sin escrituras, suelos rusticos y edifican etc etc y cada vez mas subastas y subasteros, ratas y ratillas y rateros que andan detrás de los divorcios, enfermedades, muertes, herencias, impagados para hacerse a bajo PRECIO con propiedades que ni visitan y lo peor detras de estos
sabeis quienes están?
Los amigos invisibles
Directores de bancos, cajas etc, los mismos que han cortado el grifo
Lo que tenemos que hacer las inmobiliarias es hacer nuestro trabajo y ponerle el cascabel al gato
Entiendase que este mercado no es diferente a cualquier otro de compra y venta, la diferencia es que en este movemos grandes cantidaes y la mayoria de clientes no compran una propiedad cada dia ni cada año y si baja pues cascabel y reflexión
Quiere vender señor cliente los tomates antes que maduren, pues hablemos del precio de venta.
Ah se me olvidava el mi Jalicia el coste del m2 construido de calidad media osea el 90 % al construcctor es de 650€ que se lo pone al promotor a 1000/1200€ + el suelo que en la mayoria de los casos es pagado con un porcentaje alto de permuta y claro le da igual que le pidan 1000 millones por el solar si solo son 16 pisos en permuta
Truco 1
Matematica pura para un 33% de premuta
Obra 50 viviendas
16 pisos x 90 m2 = 1440 m2 de solido
1440 x 650 € = 936.000 €
Hasta los 1000 millones hay una tela
Propietario del solar
16 pisos x 450.000€ = 7.200.000 €
Constructor ventas
34 x 450.000€ = 15.300.000€
costes obra
para 34 viviendas 936.000e
mas los costes adicionales
otro 3.000.000 €
Se han pasado y rompio
Y ahora a mirar unos a los otros
Que pasa que pasa
Mama mama caca
¿Cómo calculas los “costes adicionales”?
¿gastos de licencia, honorarios, costes financieros…?
Antonio,
Una de las funciones principales del agente inmobiliario es asesorar al propietario sobre el valor de mercado de la propiedad que pone a la venta. Un agente inmobiliario que acepta el precio de venta que le diga el propietario no es un agente inmobiliario, sino un “mandao”.
Un profesional inmobiliario tiene todos los argumentos para definir el valor de mercado de una propiedad, y convencer al propietario de ponerlo a la venta en un precio acorde a dicho valor de mercado. El valor de mercado es el precio por el que es razonablemente posible encontrar un comprador en un plazo razonable. Un agente inmobiliario sensato no acepta el encargo de venta de una propiedad en un precio claramente superior al de mercado, es decir a un precio por el que no va a ser posible encontrar un comprador, salvo que su objetivo sea solamente tener propiedades por tenerlas.
Un plazo “razonable” de venta puede ser dos o tres meses, nunca seis. A un agente sensato, que comercializa activamente una propiedad, le basta un mes para saber si se ha “equivocado” a la hora de fijar un valor de mercado y de dar como bueno un precio de venta, y para irse al propietario y revisar con él el precio de venta… y devolverle su encargo de venta si no llegan a un acuerdo sobre el precio razonable.
Aceptar el precio que “quiera” el propietario, y dejarlo sentado seis meses hasta que caduque el encargo, o se caiga de viejo el cartel de “se vende”, no me parece propio de un profesional.
Hola Fernando
La teoria es perfecta y todos pasamos por ella alguna vez al dia, el precio de mercado y etc etc
Pero el tomate está para salsa
Valoración, Comparación con la cartera propia, Tasación oficial, oficiosa, incluso revalorización coherente desde el momento de la compra, intenciónes economicas por parte de los futuros compradores, movimiento del mercado, analisis del coste parcela + obra + gastos + tiempo de ejecución, estadistica TPM del Ministerio de Vivienda e incluso la opinion de los ancianos los ancianos son notarios, banqueros e inversores, todas son validas herramientas a la hora de valorar y asesorar tanto que despues de 3 dias de intenso trabajo se puede dar el precio perfecto. Luego el propietario hace lo que le sale de los huevos por que el es el Kinder
Hablamos de honradez, que deberia ser por las dos partes, por que no te olvides Fernando que está profesión es peor que estar de puta
Trabajas gratis
Valoraciones
Visitas
Recepción de llamadas
Explicación de propiedades a desconocidos( pero donde está exactamente la propiedad que anuncia, joven, y de quien es, jajajajajaja)
Competencia desleal
Descredito
Intento de estafa por parte de unos y otros
Y siempre, siempre cuestionados
Etc
Para que al final te puenteen, salten, osea, te follan sin pagar,
o no? por que a todos nos la han jugado y nos la jugarán, hagas lo que hagas, hay! estos particulares!
que no saben y no entienden
Te voy a contar la unica y sola vez que fui consciente y consecuente de un puenteo, el tipo vendia una casa en el año 2000 por 70 millones y yo le hice 5 o 6 visitas y en la 7 el comprador me salto y señalizaron sin avisar, pero claro si estás trabajando la casa, te enteras a la siguiente visita que está retirada de la venta, es más el personaje que vendia ya habia visitado obra nueva con nosotros y teniamos sospechas de que nos intentaba saltar, bueno al final vendió y no pago comisión y no pudimos hacer nada, pero arrieritos somos y 7 años más tarde la casa que compró en el 2000 la queria volver a vender y nos la trajo por la agencia claro está pidiendo perdón y ofreciendo una comisión del 5% para compensar.
Que haces ante un caso así:
No Matarlo
Esa es la honrradez que yo mantengo a pesar de todo, y de mi buena educación, por que me se la lección y soy muy cinico y me hice hijoputa a base de palos, eran siete años más, danger, aunque nadie puede decir que me haya visto serlo y solo lo soy con quien se lo merece al estilo Jekil
Oiga valoreme la casa
Podia valer unos 100 mill
Que quieres que les haga si despues de todo lo que hago por ellos no hacen caso, pues muy sencillo teatro,
pongale el precio que usted quiera jefe, Ah y no se olvide de llevarlo a todas las inmobiliarias de la zona no soy celoso es más ve usted esta baba que me cae por aqui pos eso, incluso que su chaval se lo ponga en internet, tome tome esta lista de portales gratuitos.
jajajajaja
Ahora viene lo bueno
Eso es ser jopu y ponerle alas y inflar el precio hasta los 150 millones, para así de paso de las risas poder vender las casas de 95 mill del capitulo anterior, pero no te vayas aún hay más, al dia siguiente y durante dos semanas le mando a cuatro colegas uno cada dos dias a ofrecerle 140, 130, 135, 142 a los cuales logicamente intentó darle su tarjeta siguiendo con la misma filosofia que hacia años, y al tipo cuando le fue el cliente verdadero y le mandó los 100 que valia te puedes morir de la risa con los insultos que le suelta hasta le dijo que lo iba a denunciar por hacerle perder el tiempo, sin saber que ese era el bueno y así se quedó con la casa sin vender de por vida
Por que?
Por que en esa casa está muy bien, hay metidito y que no salga.
ah! tambien hubo para el que compró
Pero eso mejor no lo cuento aqui, solo decir que hacienda somos todos jajajaja
Ahora dime es honrrado esto?
El vendedor es tan pardillo?
El dinero ciega tanto al propitario?
Que es una tasación?
aviso: esta historia puede ser fricción
Estos comentarios rezuman la profesionalidad que no suele encontrar este comprador en las agencias que visita… ya me diréis por donde trabajáis vosotros, seguro en mi barrio no.
Un apunte a la lista de Antonio para estimar el precio de un piso: la capacidad de compra. Si yo tuviese que vender un piso ahora fijaría el precio estimando en función de la financiación que puede conseguir el comprador objetivo de ese piso. Igual que se hacía antes, pero pensando que ahora los bancos en vez del el 120% dan el 60% y con letras que no pasen del 30 o 35% de los ingresos mensuales netos.
Gracias a todos por este debate, estoy aprendiendo mucho…
Para Antonio, este chiste que vi hace unos años:
Pirata con su pata de palo y todo tumbado en el diván del psiquiatra “doctor, estoy harto de asaltos, abordajes, puenteos, pasadas por la piedra…”
El doctor: “porqué no dejas la inmobiliaria, hijo mío”.
Pues eso
A pisofinder con afecto: no me busques en tu barrio, fuera de tu barrio hay vida.
En cuanto al valor de mercado (insisto, valor, que no precio de mercado) por definición es un cálculo del precio por el que sería posible encontrar un comprador informado en un plazo razonable, tras una comercialización adecuada, etc. (Ver Norma Europea de Valoración).
Si solo fuese la subida de tipos, sería fácil subir ese poco. Si sólo fuera “regalar” ese 20% que hoy no te cubre el seguro de crédito, vale que va. Pero si los bancos y cajas no dan crédito, habrá que vender al precio que la gente pueda comprar al contado con sus ahorros…
Complicado en tu barrio, seguramente.
fuera de mi barrio hay vida… pero depende del centro comercial más cercano, al que hay que ir en coche, y tiene gastos de mantenimiento y vigilancia de instalaciones que se me antojan prescindibles…
prefiero seguir en mi barrio… o acercarme más al centro, en un coqueto alquiler… si sigue aumentando la oferta empezará a ajar el precio y podré asumirlo con una parte razonable de mi nómina.
donde “ajar” se me ha perdido una “b” “bajar”
Este metodo ya lo utilizan agencias de mi zona, el problema es que o todos tenemos ese precio por debajo del propietario, o las demas agencias quedamos de chorizos porque lo vendemos mas caro, me parece una competencia desleal.
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